Locazioni 2021

I corrispettivi elettronici sono in continua evoluzione, ed il panorama si è ulteriormente arricchito di possibilità a seguito dell’approvazione delle regole tecniche di collegamento degli strumenti di incasso con moneta elettronica (POS) ai registratori telematici. Adottando, su base assolutamente facoltativa, gli strumenti di incasso evoluto gli esercenti potranno godere di un credito d’imposta per le commissioni bancarie maggiorato rispetto a quello ordinariamente concesso, nonché del riconoscimento di un ulteriore credito d’imposta concesso a fronte delle spese da sostenere per l’adeguamento a questa ennesima innovazione. Il Provvedimento 6 agosto 2021, n. 211996, ha disposto le regole tecniche da seguire, al fine di consentire il collegamento degli strumenti di incasso con moneta elettronica (POS) ai registratori telematici. Si tratta di un’opzione concessa agli esercenti, e non di un obbligo, che consente di godere di una serie di benefici, sotto forma di credito d’imposta. Il collegamento degli strumenti di incasso (POS) al Registratore Telematico trasformano il registratore in quello che viene definito “ “sistema di incasso evoluto". Tale provvedimento è stato emanato in data 6 agosto 2021, protocollo n. 211996 (Regole tecniche per il collegamento tra sistemi che consentono forme di pagamento elettronico e strumenti che consentono la memorizzazione elettronica e trasmissione telematica dei dati dei corrispettivi giornalieri, ai sensi degli articoli 22, comma 1-ter, e 22-bis, comma 1, del decreto-legge 26 ottobre 2019, n. 124, convertito, con modificazioni, dalla legge 19 dicembre 2019, n. 157 e successive modificazioni). Il provvedimento in oggetto altro non ha disposto se non un rinvio al par. 2.1 delle specifiche tecniche del provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate 28 ottobre 2016 e successive modificazioni e alle relative specifiche tecniche, rinviando eventuali ulteriori modalità a successivi provvedimenti. “Per i Registratori Telematici dotati di dispositivo abilitato al trattamento del pagamento elettronico (es. POS), compresi quelli di dimensioni ridotte e portatili, si precisa che le interazioni tra le componenti principali e le componenti per il trattamento dei pagamenti elettronici devono essere realizzate in modo da assicurare il livello più elevato possibile di continuità operativa delle funzioni del modulo fiscale del Registratore Telematico. Inoltre i dispositivi abilitati al trattamento dei pagamenti elettronici possono essere integrati all’interno dell’involucro del Registratore Telematico, rispettando le seguenti condizioni: 1. il dispositivo per il trattamento dei pagamenti elettronici non deve essere vincolato dal sigillo fiscale, in modo da rendere possibili le operazioni di manutenzione ed assistenza tecnica su di esso senza rimozione dello stesso sigillo. In ogni modo deve essere possibile effettuare gli interventi tecnici per ripristinare il funzionamento del solo modulo fiscale, senza il vincolo al ripristino del funzionamento del dispositivo di pagamento; 2. il dispositivo abilitato al trattamento dei pagamenti elettronici non deve interferire sulle funzioni del modulo fiscale; 3. in caso di intervento per manutenzione ordinaria o per guasto della componente fiscale, il tecnico abilitato deve poter rimuovere il sigillo fiscale, procedere alla riparazione e riapplicare il sigillo, ripristinando la funzionalità del modulo fiscale senza che sia necessario l’intervento di altri soggetti manutentori sul dispositivo di pagamento elettronico; 4. il software fiscale ed il software per la gestione dei pagamenti elettronici devono essere strutturalmente e funzionalmente separati, fatto salvo il canale di comunicazione per il necessario scambio dati. In particolare, la transazione innescata dal modulo fiscale verso il sistema di pagamento deve essere eseguita in modo singolo e non ulteriormente divisibile (cd. “operazione atomica”); 5 il dispositivo abilitato al trattamento dei pagamenti elettronici può utilizzare la stampante del Registratore Telematico per l’emissione della ricevuta di pagamento; 6. in caso di guasto o malfunzionamento del dispositivo abilitato al trattamento dei pagamenti elettronici, ancorché integrato in un unico contenitore, il Registratore Telematico non deve interrompere il proprio funzionamento fiscale; 7. in caso di transazioni effettuate con pagamento elettronico, nella memoria permanente di dettaglio devono essere riportati i seguenti dati: a. Data/ora della transazione bancaria (formato: aaaa/mm/gg hh:mm) b. Modalità dell’operazione (on-line oppure off-line) c. Importo dell’operazione d. Codice autorizzativo (codice univoco della transazione) In caso di Registratore Telematico di ridotte dimensioni (cd. palmare), il dispositivo per il pagamento elettronico potrà essere collocato nella parte del Registratore protetta dal sigillo fiscale. Devono comunque essere assicurate le seguenti condizioni: • in fase di esercizio, il guasto del dispositivo per il pagamento elettronico non deve causare l’interruzione della funzionalità del modulo fiscale dell’apparecchio; • in caso di intervento per manutenzione ordinaria o per guasto del modulo fiscale, il tecnico abilitato deve poter rimuovere il sigillo fiscale, procedere alla riparazione e riapplicare il sigillo, ripristinando la funzionalità del modulo fiscale del Registratore. I Registratori Telematici di ridotte dimensioni (cd. palmare) possono essere dotati di un unico dispositivo di visualizzazione (display) che permetta la contemporanea visione sia all’operatore sia al cliente, in modo tale che quest’ultimo possa leggere i dati di vendita in modo esauriente e comprensibile. La riparazione, o comunque la disponibilità di un apparecchio funzionante, deve avvenire tempestivamente”. Agli esercenti che adotteranno il collegamento dei sistemi di pagamento ai registratori telematici, verranno riconosciuti dei benefici di natura fiscale, in primis un c redito d’imposta su commissioni pagamenti elettronici come di seguito illustrato. - Beneficiari : esercenti attività di impresa, arte o professioni, con ricavi o compensi relativi all'anno d’imposta precedente inferiore a 400.000 euro, che effettuano cessioni di beni o prestazioni di servizi nei confronti di consumatori finali, a partire dal 1° luglio 2020. - Misura standard del beneficio: credito d’imposta del 30 per cento delle commissioni addebitate per le transazioni effettuate mediante carte di credito, di debito o prepagate mediante altri strumenti di pagamento elettronici tracciabili. - Misura maggiorata del beneficio nel caso di adozione di strumenti di incasso evoluti: per le commissioni maturate nel periodo dal 1° luglio 2021 al 30 giugno 2022, il credito d'imposta concesso è pari al 100 per cento delle commissioni. Trattasi di credito d’imposta concesso in regime “de minimis”, utilizzabile esclusivamente in compensazione, a decorrere dal mese successivo a quello di sostenimento della spesa. Il credito d'imposta non concorre alla formazione del reddito ai fini delle imposte sui redditi e del valore della produzione ai fini IRAP e non rileva ai fini del rapporto di cui agli artt. 61 e 109, comma 5, del TUIR, D.P.R. n. 917/1986. Credito d’imposta per l'acquisto, il noleggio o l'utilizzo di strumenti che consentono forme di pagamento elettronico e per il collegamento con i registratori telematici Con specifico riferimento alle spese sostenute per la transizione ai sistemi di incasso evoluto sono previsti i seguenti crediti di imposta: Acquisto, noleggio o utilizzo di strumenti che consentono forme di pagamento elettronico, effettuato tra il 1° luglio 2021 e il 30 giugno 2022 (commi 1 e 2): beneficiari: esercenti attività di impresa, arte o professione, che effettuano cessioni di beni o prestazioni di servizi nei confronti di consumatori finali; misura del credito d’imposta: 70 per cento, per i soggetti i cui ricavi e compensi relativi al periodo d'imposta precedente siano di ammontare non superiore a 200.000 euro; 40 per cento, per i soggetti i cui ricavi e compensi relativi al periodo d'imposta precedente siano di ammontare superiore a 200.000 euro e fino a 1 milione di euro; 10 per cento, per i soggetti i cui ricavi e compensi relativi al periodo d'imposta precedente siano di ammontare superiore a 1 milione di euro e fino a 5 milioni di euro della spesa sostenuta per l’acquisto, il noleggio o l’utilizzo degli strumenti stessi, nonché delle spese di convenzionamento ovvero delle spese sostenute per il collegamento tecnico tra i predetti strumenti, con un massimo di 160 euro per soggetto; acquisto, noleggio o utilizzo di strumenti evoluti di pagamento elettronico che consentono anche la memorizzazione elettronica e la trasmissione telematica dei corrispettivi (comma 3): beneficiari: esercenti attività di impresa, arte o professione, che effettuano cessioni di beni o prestazioni di servizi nei confronti di consumatori finali; misura del credito d’imposta: 100 per cento, per i soggetti i cui ricavi e compensi relativi al periodo d'imposta precedente siano di ammontare non superiore a 200.000 euro; 70 per cento, per i soggetti i cui ricavi e compensi relativi al periodo d'imposta precedente siano di ammontare superiore a 200.000 euro e fino a 1 milione di euro; 40 per cento, per i soggetti i cui ricavi e compensi relativi al periodo d'imposta precedente siano di ammontare superiore a 1 milione di euro e fino a 5 milioni di euro della spesa sostenuta, con un massimo di 320 euro per soggetto. I menzionati crediti d’imposta sono utilizzabili esclusivamente in compensazione, successivamente al sostenimento della spesa e non concorrono alla formazione del reddito ai fini delle imposte sui redditi e del valore della produzione ai fini IRAP e non rilevano ai fini del rapporto di cui agli artt. 61 e 109, comma 5, del TUIR.

In sede di conversione in Legge n. 106/2021 del D.L. n. 73/2021, Decreto “Sostegni-bis”, in materia di locazioni di immobili destinati ad attività commerciali, è stata introdotta una disposizione in base alla quale il locatario e il locatore sono chiamati a collaborare tra di loro in buona fede per rideterminare temporaneamente il canone di locazione per un periodo massimo di cinque mesi nel corso del 2021. Ciò vale ove il locatario non abbia avuto diritto di accedere, a partire dall’8 marzo 2020, ad alcuna delle misure di sostegno economico adottate dallo Stato per fronteggiare gli effetti delle restrizioni imposte dalla pandemia da Covid-19. La durata della locazione non può essere inferiore a nove anni se l’immobile urbano, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere, all’esercizio di imprese assimilate ai sensi dell’art. 1786 c.c. o all’esercizio di attività teatrali. Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve qualora l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio. Art. 28, comma 1, Legge n. 392/1978 Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell’art. 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni e, per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere o all’esercizio di attività teatrali, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all’altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenz a. Ad ogni modo, alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all’art. 29 con le modalità e i termini ivi previsti. Fatta tale doverosa ricostruzione, passiamo ad analizzare le novità introdotte dal D.L. n. 73/2021, Decreto “Sostegni-bis”, convertito dalla Legge n. 106/2021. Il D.L. n. 73/2021, Decreto “Sostegni-bis”, convertito dalla Legge n. 106/2021, prevede una disposizione volta a favorire la rinegoziazione dei contratti di locazione commerciale. Nello specifico, con l’art. 4-bis viene sostituito l’art. 6-novies del D.L. 22 marzo 2021, n. 41, Decreto “Sostegni”, in materia di locazioni non abitative. L’art. 6-novies del decreto legge 22 marzo 2021, n. 41, nella sua formulazione vigente, prevede un percorso regolato di condivisione dell’impatto economico derivante dall’emergenza epidemiologica da Covid-19, a tutela delle imprese e delle controparti locatrici, nei casi in cui il locatario abbia subito una significativa diminuzione del volume d’affari, del fatturato o dei corrispettivi, derivante dalle restrizioni sanitarie, nonché dalla crisi economica di taluni comparti e dalla riduzione dei flussi turistici legati alla crisi pandemica in atto. Locatario e locatore sono tenuti a collaborare tra di loro per rideterminare il canone di locazione. Con l’emendamento approvato in fase di conversione in Legge del Decreto “Sostegni-bis”, la disposizione in esame viene integrata con ulteriori previsioni. Nello specifico, viene disposto che il locatario e il locatore sono chiamati a collaborare tra di loro in buona fede per rideterminare temporaneamente il canone di locazione per un periodo massimo di cinque mesi nel corso del 2021: - ove il locatario non abbia avuto diritto di accedere, a partire dall’8 marzo 2020, ad alcuna delle misure di sostegno economico adottate dallo Stato per fronteggiare gli effetti delle restrizioni imposte dalla pandemia, ovvero - non abbia beneficiato di altri strumenti di supporto di carattere economico e finanziarlo concordati con il locatore anche in funzione della crisi economica connessa alla pandemia stessa. Sarà necessario spiegare cosa si intenda per “misure di sostegno economico adottate dallo Stato per fronteggiare gli effetti delle restrizioni imposte” ossia se rientra in tale novero anche il bonus affitti immobili non abitativi di cui all’art. 28 del D.L. n. 34/2020, Decreto “Rilancio”. La rinegoziazione del contratto riguarda, in particolare, i locatari esercenti attività economica che abbiano registrato un ammontare medio mensile del fatturato e dei corrispettivi nel periodo compreso tra il 1° marzo 2020 e il 30 giugno 2021 inferiore almeno del 50 per cento rispetto all’ammontare medio mensile del fatturato e dei corrispettivi nell’anno precedente. Si deve trattare di attività sottoposta ad una chiusura obbligatoria per almeno 200 giorni anche non consecutivi dopo l’8 marzo 2020. Ad ogni modo, i contorni operativi della misura appaiono piuttosto incerti. Sempre in materia di rinegoziazione dei contratti di locazione commerciale si segnala un apposito disegno di Legge, concernente la rinegoziazione dei contratti di locazione di immobili destinati ad attività commerciali, artigianali e ricettive per l’anno 2021 in conseguenza dell’epidemia di Covid-19 (Proposta di legge C. 2763-A). Tuttavia la proposta di Legge, ad oggi, risulta del tutto accantonata. Così come da reiezione riportata nel bollettino della Commissione parlamentare Attività produttive, commercio e turismo (X) del 16 giugno scorso.