In sede di conversione in Legge n. 106/2021 del D.L. n. 73/2021, Decreto “Sostegni-bis”, in materia di locazioni di immobili destinati ad attività commerciali, è stata introdotta una disposizione in base alla quale il locatario e il locatore sono chiamati a collaborare tra di loro in buona fede per rideterminare temporaneamente il canone di locazione per un periodo massimo di cinque mesi nel corso del 2021. Ciò vale ove il locatario non abbia avuto diritto di accedere, a partire dall’8 marzo 2020, ad alcuna delle misure di sostegno economico adottate dallo Stato per fronteggiare gli effetti delle restrizioni imposte dalla pandemia da Covid-19. La durata della locazione non può essere inferiore a nove anni se l’immobile urbano, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere, all’esercizio di imprese assimilate ai sensi dell’art. 1786 c.c. o all’esercizio di attività teatrali. Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve qualora l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio. Art. 28, comma 1, Legge n. 392/1978 Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell’art. 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni e, per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere o all’esercizio di attività teatrali, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all’altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenz a. Ad ogni modo, alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all’art. 29 con le modalità e i termini ivi previsti. Fatta tale doverosa ricostruzione, passiamo ad analizzare le novità introdotte dal D.L. n. 73/2021, Decreto “Sostegni-bis”, convertito dalla Legge n. 106/2021. Il D.L. n. 73/2021, Decreto “Sostegni-bis”, convertito dalla Legge n. 106/2021, prevede una disposizione volta a favorire la rinegoziazione dei contratti di locazione commerciale. Nello specifico, con l’art. 4-bis viene sostituito l’art. 6-novies del D.L. 22 marzo 2021, n. 41, Decreto “Sostegni”, in materia di locazioni non abitative. L’art. 6-novies del decreto legge 22 marzo 2021, n. 41, nella sua formulazione vigente, prevede un percorso regolato di condivisione dell’impatto economico derivante dall’emergenza epidemiologica da Covid-19, a tutela delle imprese e delle controparti locatrici, nei casi in cui il locatario abbia subito una significativa diminuzione del volume d’affari, del fatturato o dei corrispettivi, derivante dalle restrizioni sanitarie, nonché dalla crisi economica di taluni comparti e dalla riduzione dei flussi turistici legati alla crisi pandemica in atto. Locatario e locatore sono tenuti a collaborare tra di loro per rideterminare il canone di locazione. Con l’emendamento approvato in fase di conversione in Legge del Decreto “Sostegni-bis”, la disposizione in esame viene integrata con ulteriori previsioni. Nello specifico, viene disposto che il locatario e il locatore sono chiamati a collaborare tra di loro in buona fede per rideterminare temporaneamente il canone di locazione per un periodo massimo di cinque mesi nel corso del 2021: - ove il locatario non abbia avuto diritto di accedere, a partire dall’8 marzo 2020, ad alcuna delle misure di sostegno economico adottate dallo Stato per fronteggiare gli effetti delle restrizioni imposte dalla pandemia, ovvero - non abbia beneficiato di altri strumenti di supporto di carattere economico e finanziarlo concordati con il locatore anche in funzione della crisi economica connessa alla pandemia stessa. Sarà necessario spiegare cosa si intenda per “misure di sostegno economico adottate dallo Stato per fronteggiare gli effetti delle restrizioni imposte” ossia se rientra in tale novero anche il bonus affitti immobili non abitativi di cui all’art. 28 del D.L. n. 34/2020, Decreto “Rilancio”. La rinegoziazione del contratto riguarda, in particolare, i locatari esercenti attività economica che abbiano registrato un ammontare medio mensile del fatturato e dei corrispettivi nel periodo compreso tra il 1° marzo 2020 e il 30 giugno 2021 inferiore almeno del 50 per cento rispetto all’ammontare medio mensile del fatturato e dei corrispettivi nell’anno precedente. Si deve trattare di attività sottoposta ad una chiusura obbligatoria per almeno 200 giorni anche non consecutivi dopo l’8 marzo 2020. Ad ogni modo, i contorni operativi della misura appaiono piuttosto incerti. Sempre in materia di rinegoziazione dei contratti di locazione commerciale si segnala un apposito disegno di Legge, concernente la rinegoziazione dei contratti di locazione di immobili destinati ad attività commerciali, artigianali e ricettive per l’anno 2021 in conseguenza dell’epidemia di Covid-19 (Proposta di legge C. 2763-A). Tuttavia la proposta di Legge, ad oggi, risulta del tutto accantonata. Così come da reiezione riportata nel bollettino della Commissione parlamentare Attività produttive, commercio e turismo (X) del 16 giugno scorso.
È stato emanato ieri il provvedimento direttoriale n. 191910 del 15 luglio 2021 con il quale l’Agenzia delle Entrate definisce le modalità di accesso al nuovo credito d’imposta per la sanificazione degli ambienti e degli strumenti e per l’acquisto di dispositivi di protezione individuale e di altri dispositivi atti a garantire la salute dei lavoratori e degli utenti, comprese le spese per la somministrazione di tamponi per COVID-19, di cui all’art. 32 del decreto “Sostegni-bis” (D.L. 25 maggio 2021, n. 73). In particolare: - la norma citata ha introdotto un credito d’imposta del 30 per cento per le spese sostenute nei mesi di giugno, luglio ed agosto 2021 per la sanificazione degli ambienti e degli strumenti utilizzati e per l’acquisto di dispositivi di protezione individuale e di altri dispositivi atti a garantire la salute dei lavoratori e degli utenti, comprese le spese per la somministrazione di tamponi per Covid-19; - il credito d’imposta spetta fino ad un massimo di 60.000 euro per ciascun beneficiario, nel limite complessivo di 200 milioni di euro per il 2021; possono usufruirne: a) i soggetti esercenti attività d’impresa, arti e professioni; b) gli enti non commerciali, compresi gli enti del Terzo Settore e gli enti religiosi civilmente riconosciuti; c) le strutture ricettive extra-alberghiere a carattere non imprenditoriale, purché in possesso del codice identificativo regionale ovvero, in mancanza, identificate mediante autocertificazione in merito allo svolgimento dell’attività ricettiva di Bed and Breakfast; Inoltre sono ammesse le seguenti spese: - sanificazione degli ambienti nei quali è esercitata l’attività lavorativa e istituzionale e degli strumenti utilizzati nell’ambito di tali attività; - somministrazione di tamponi a coloro che prestano la propria opera nell’ambito delle attività lavorative e istituzionali; - acquisto di dispositivi di protezione individuale, quali mascherine, guanti, visiere e occhiali protettivi, tute di protezione e calzari, che siano conformi ai requisiti essenziali di sicurezza previsti dalla normativa europea; - acquisto di prodotti detergenti e disinfettanti; - acquisto di dispositivi di sicurezza diversi da quelli di cui sopra, quali termometri, termoscanner, tappeti e vaschette decontaminanti e igienizzanti, conformi ai requisiti essenziali di sicurezza previsti dalla normativa europea, ivi incluse le eventuali spese di installazione; - acquisto di dispositivi atti a garantire la distanza di sicurezza interpersonale, quali barriere e pannelli protettivi, ivi incluse le eventuali spese di installazione; La comunicazione contenente l’ammontare delle spese ammissibili sostenute nei mesi di giugno, luglio e agosto 2021, dovrà essere inviata dal 4 ottobre al 4 novembre 2021, utilizzando il modello approvato con il richiamato Provvedimento direttoriale 15 luglio 2021, n. 191910/2021. L’ammontare massimo del credito d’imposta fruibile è pari al credito d’imposta richiesto, moltiplicato per la percentuale resa nota con apposito provvedimento, che sarà emanato entro il 12 novembre 2021; Il credito d’imposta può essere utilizzato: - nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta di sostenimento della spesa; - in compensazione, a partire dal giorno lavorativo successivo alla pubblicazione del provvedimento di cui al precedente punto 6.
In sede di Manovra finanziaria 2021 (Legge n. 178/2020, art. 1 commi 20-22-bis ) era stata prevista l’introduzione del cd. “anno bianco contributivo”, ovvero – limitatamente a quanto qui in esame - la possibilità di un esonero parziale dal versamento dei contributi dovuti alla gestione AGO (Artigiani e Commercianti) e Inps Gestione Separata. Le disposizioni contenute in Manovra hanno tratteggiato i presupposti per l’esonero: la percezione nel periodo d’imposta 2019 di un reddito complessivo non superiore a 50.000 euro e l’aver subito nel 2020 un calo del fatturato e dei corrispettivi non inferiore al 33% rispetto a quelli del 2019. La concreta attuazione della misura, ai sensi del comma 21, era stata demandata ad uno o più decreti del Ministro del lavoro e delle politiche sociali, di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze, da adottarsi (teoricamente) entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge. Tale decreto, tuttavia, a tutt’oggi è disponibile solo in bozza, anch’essa ormai “datata” e, incredibilmente, non ancora sostituita da indicazioni definitive. Un ritardo inaccettabile, che già ha comportato un cortocircuito nelle scadenze di versamento dei contributi fissi (prima rata 2021) per artigiani e commercianti; ora, le problematiche aumentano ulteriormente, alla luce del Messaggio Inps n. 2418 del 25 giugno 2021 , con il quale l’Istituto annuncia il rinvio a data da destinarsi del versamento degli acconti 2021 gestione AGO e Gestione Separata, fornendo indicazioni non organiche a seconda della gestione di appartenenza e che, oltre tutto, vanno anche in conflitto con le prime informazioni trapelate in base alla bozza di decreto. Il messaggio INPS n. 2418/2021 Soffermandoci in questa sede su quanto riferito nel nuovo Messaggio Inps n. 2418 del 25 giugno 2021 con riferimento ad Artigiani, Commercianti e iscritti Gestione Separata, dopo una premessa che nuovamente (ed inevitabilmente) rimanda alla problematica dell’assenza di disposizioni attuative relative al cd. “anno bianco contributivo”, si legge: "In relazione alla necessità di consentire che l’iter di attuazione delle normative sopra indicate venga completato e a seguito di espresso nulla osta da parte del Ministero del Lavoro e delle politiche sociali, con il presente messaggio si comunica che sono differiti fino a nuova comunicazione i termini di pagamento già scaduti o di imminente scadenza: - delle somme dovute a titolo di primo acconto della contribuzione calcolata sul reddito d’impresa ai fini Irpef per l’anno di imposta 2021 dai soggetti di cui all'art. 1 della legge 2 agosto 1990, n. 233, interessati dall'esonero dal versamento dei contributi previdenziali e assistenziali di cui all’art. 1, comma 20 , della legge 30 dicembre 2020, n. 178; - delle somme per il primo acconto dell’anno di imposta 2021 dovute dai soggetti iscritti alla Gestione separata di cui all’art. 2, comma 26, della legge 8 agosto 1995, n. 335, e che producono reddito ai sensi dell’art. 53, comma 1 , del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917." Dall’analisi di quanto comunicato emergono numerosi dubbi, e una conferma, sulla quale è bene porre subito l’accento. Il rinvio del versamento non riguarda l’eventuale saldo contributivo dovuto per il 2020. Infatti, il cd. “anno bianco” concede solo l’esonero (parziale) dal versamento dei contributi 2021 (e non 2020). Nel messaggio si rilevano inoltre alcune incongruenze di non poco conto: infatti, per artigiani e commercianti pare di intendere che il rinvio sia circoscritto ai soggetti “interessati dall’esonero”; ciò lascerebbe fuori dalla proroga tutti quei soggetti che non rispettano i requisiti di accesso al beneficio dell’anno bianco. Requisiti che, peraltro, sono ben diversi se si confronta il dettato di norma (Manovra finanziaria) con ciò che era stato annunciato nel decreto in bozza. Vero è che una bozza non ha alcuna validità dal punto di vista normativo, ma altrettanto vero è che questo aspetto dovrebbe essere chiarito, e molto velocemente, per non scoprire a giochi fatti di essersi avvalsi di un posticipo dei versamenti non spettante (quanto ai requisiti richiesti da tale bozza di decreto, che sono più stringenti rispetto a quelli dalla norma, si rinvia al precedente Commento, "In attesa del decreto sull’esonero contributivo la prima rata Inps Artigiani e Commercianti slitta ad agosto"). Peraltro, in base alla bozza di decreto (che a questo punto immaginiamo debba considerarsi come superata, in toto o in parte) l’esonero contributivo poteva riguardare esclusivamente la contribuzione fissa, e mai quella proporzionale; questa indicazione risulta essere assolutamente incompatibile con quella ora fornita, salvo che il messaggio Inps non sia da intendersi solo con riferimento ai quei rari casi nei quali la contribuzione fissa non è dovuta (Affittacamere e produttori di assicurazione di terzo e quarto gruppo - Circolare n. 12 del 22 gennaio 2004 ). Un altro aspetto delicato deriva dal confronto delle indicazioni fornite per la gestione AGO rispetto a quelle fornite per la Gestione Separata. Per quest’ultima, infatti, non viene fatto riferimento ai soggetti “interessati all’esonero”, con ciò potendo immaginare che il rinvio sia generalizzato a favore di tutti gli iscritti. Questa soluzione, tuttavia, non convince, poiché non si comprende perché agli iscritti GS dovrebbe essere concesso un rinvio incondizionato, mentre ad Artigiani e Commercianti no. Conclusioni In conclusione, in assenza di ulteriori chiarimenti si teme che il messaggio Inps qui in commento possa fortemente indurre in errore. Sicuramente sono fuori dal rinvio i versamenti dei saldi relativi all’anno 2020, mentre quanto agli acconti si consiglia di mantenere la massima prudenza. Per artigiani e commercianti, infatti, è difficile ignorare il fatto che la bozza di decreto non concedeva il beneficio con riferimento alla contribuzione proporzionale, così come non si può ignorare che in tale bozza venivano fissati requisiti ben più stringenti; per gli iscritti alla Gestione Separata, invece, la prudenza vorrebbe il rispetto delle scadenze ordinarie nel momento in cui si abbia consapevolezza di non rispettare quanto meno le condizioni minimali previste dalla legge di Bilancio.
